사건의 개요

- 이른바 지주공동개발사업에서 지주1인과 건설사가 사업주체가 되어 주택분양사업을 하였음 - 건물이 완공되었으나 미분양건물이 다수 있어 주택도시보증공사가 금융기관의 대출보증을 하고, 금융기관이 수탁자가 되고, 공사가 우선수익자가 되는 등의 방법으로 공사의 모기지 보증이 나감 - 사해신탁은 수탁자의 선의악의를 기준으로 하지 아니하고, 수익자의 선의악의로 판단됨(신탁법 제8조). - 그리고 수익자의 선의 여부는 채무자와 수익자의 관계, 채무자와 수익자 사이의 처분행위의 내용과 그에 이르게 된 경위 또는 동기, 그 처분행위의 거래조건이 정상적이고 의심할 특별한 사정이 없으며 정상적인 거래관계임을 뒷받침항 만한 객관적인 자료가 있는지 여부, 그 처분행위 이후의 정황 등 여러 사정을 고려함. 한마디로 정상적인 거래이면 사해신탁이 아님

기초사실

- 신탁계약은 신탁목적인 부동산이 피담보채무를 충분히 담보하는지 여부만을 판단하면 충분한 것으로 보이고, 공사는 감정가액의 60%에 해당하는 보증액으로 보증을 발급하여 부동산의 담보가치를 과대평가하지도 않음 - 신탁계약체결 전에 근저당권, 가등기 등이 모두 말소되어 채무자의 채무상황 알기 어렵고, 원고가 주장하는 채권은 등기부에 공시되지 아니함. 심지어 이 사건에서는 채무자의 세금미납도 없었음 - 건설사는 금융기관으로부터 받은 대출금을 신축사업과 관련한 기존 채무를 정리하는데 사용하기로 하고, 실제 기존 채무를 정리함 - 따라서 공사는 채무자의 채무를 조사할 필요성을 느끼지 못하여 그 존재를 몰랐을 가능성 높고, 조사하지 아니한 과실 있어도 사해행위의 선의가 아니라고 할 수 없음. 따라서 공사가 승소함

선고결과

주택분양에서 완공후 미분양은 심각한 문제이다. 이에 대한 대책으로 모기지보증이 있는데, 이미 완공후 미분양이면 다른 채권자들이 많다는 의미. 그런데 이를 사해행위로 본다면 모기지보증 자체가 막힘. 소송대리인은 구체적 사실관계를 다툼과 동시에 모기지보증이 어떤 것이지 충분히 전달되도록 주력함